2019⑴ 总 第 1344期 故求体作信息 财玟舍融本文主要研究了房产建设项目财务报表分析、盈亏临界点分析、财务可行性分析。房地产项目财务指标和 比率分析的静态指标和动态指标。建设项目的财务分析方法与财务指标分析◎曹淑坤一、房产建设项目的财务分析方法国内现行市场价格和国家现行财务 制度,测算项目的收益费用，并计算项目 获利能力，对项目的财务可行性进行判断 是房产项目融资 H 程中的重要决策依据。( 一 ) 财务报表分析人们要针对现金流量表、损益表和资 产负债表进行分析评估，必须注意这些报 表是依据成本估算、销售收入估算和项目 贷款本息的预测数据发生的，分析的重点 是现金流量表，从项目开发进度计划和投 资估算中取得投资计划数据，从销售分析 中取得销售收入、应缴税费，从筹资方案 中 取 得 織 计 划 麵 贷 翻 。这样房产开 发企业和金融机构,就可以比较项目不同 环节的现金流量和项目总体资金回笼情 况 ，科学合理安排融资方案，优化资金时 间价值。(二) 盈亏临界点分析在项目的生产规模达到该平衡点时， 房产企业处于保本状态。结合盈亏分析与 边际利润两种分析框架，对项目投资规 模、赢利能力及风险程度可以认识得更深 入。

盈 亏 分 析 的 出 发 願 房 炉 开 发 企 业 对成本的全面估测及对收益的正确估算。 然后就可以把成本总额与销售收入置于 同一时刻进行比较,把每年的投资收益和 成本折现求和后，可计算出项目净收益 率 ，比较不同计划的净收益率，有利于房 地产开发企业做出正确的投融资决策。盈 亏平衡点既可以用产量来表示，也可用产 能利用率表示。较低的盈亏平衡点表明项 目的市场需求看好，获利能力强,生产少 量产品即可消除亏损。项目的固定成本、 变动成本和产品的销售额决定了盈亏的 平衡点，但是在进行项目盈亏临界点分析 时要注意以上各种因素之间并不经常表 现为线性关系，在产量超出一定规模时可 能造成房地产空置、资金积压、销售困难 的现象,同时管理成本、运营成本却随之 上 升 ，所 以 ,要充分考虑各种不确定因素 的变化,对该分析方法要灵活应用。(三) 财务可行性分析在对项巨可行性分析，必须研究投资 成本、价格、工期等核心因素发生变化时 对项目经济效果的影响雛。首先要确定 衡量经济效果的财务指标，从各种不确定 因素中寻找对项目经济效果有重大影响 的因素，比如某项目面临激烈的市场竞 争 ，难以保证销售量，则市场可承受的销 售量成为敏感性因素。

在进行敏感性分析 时 ，必须注意各数据之间的依赖关系，按 预先设定的变动范围计算影响效果。二、房地产项目财务指标和比率分析在房地产项目财务分析中，财务评价 指标按资金时间价值的影响区分为静态 指标和动态指标。(一)静态指标静态指标主要有投资收益率、借款偿 还期、静态投资回收期及财务比率等。1投 资 幡 率 。投资收益率指在项目达到设计要求 后 ，每年净收益与项目总投资额的比率， 实践中，投资收益率常常细分为投资利润 率、投资净利润率和资本 IU 润率等指标。2. 借款偿还期。借款偿还期指房地产开发企业运用 可支配资金来源清偿项目建设营运所借 款项需要的时间，如果借款偿还期小于等 于贷款机构要求的期限，则该项目具有清 偿能力，否 则 ，该项目发起人缺乏清偿能 力 ，还有静态投资回收期。3, 财务比率。财务比率包含资产负债率、营运比 率 、债务保障比率、流动比率和速动比率 等。0 淇中资产负债率最为常见,这种指 标反映房产企业的风险程獅偿债能力。(2) 营运比率是营运费用与偿债费用 之和与毛收益相比得到的数值，表明了该 企业产生的税前现金流出与流入之间的 比率。(3) 债务保障比率又称债务覆盖率， 是项目营业净收益与每年偿债支出的比 值 ，这个比值越大,则房地产企业资金周 转越灵活，财务风险越小。

(4)流动比率与速动比率表现了房地 产开发企业的偿债能力，流动比率反映了 项目每年偿付流动负债的能力;速动比率 贝阪映项目‘醜偿付流动负债的能力。静态指标计算方法简单，易于了解， 财务成本低,在房产地项目投融资实务中 使用广泛。存在的问题是忽略了时间价值 和资金投入的机会成本。(二)动态指标1.净现值。净现值是动态指标体系的基本概念， 揭示了项目在计算期内的赢利能力，净现 值如小于零,表明该项目缺乏实施必要性 与可能性;如大于零，则反映该项目实施 有利可图。纳 部 收 益 率 。内部收益率指使得计算期内项目各 年净现金流 M 值之和为零时的折现率， 内部收益率与净现值是相互对应的两个 指标。3动态投资回收期。动态投资回收期指在考虑资金时间 价值后，用回收投资的资金回收投资所需 要的时间。通过静态指标与动态指标的介绍分 析 ，可以认识到在项目财务可行性研究过 程中，要收集、预测大量数据，做足够的定 量分析，才能使项目开发商和金融机构的 筹融资策瞻持科学注和合理性。在对房产项目的可行性分析过程中， 必须使定量分析和定性分析有机结合起 来。定 量 分 按 一 套 确 定 的 数 学 模 式 寻找财务数据质的规律性,优点是一切靠 数据说话，避免了一定程度的主观性，但 是定量分析也必须依赖原始数据的可靠 性 、完备性和正确性，否则就会得出无意 义的结论;定性分析中对房地产市场供求 状况、融资环境、产业政策的研究是不可 缺少的。只有把定注分析和定量分析结合 使用,才能确保项目可行性研究的质量。• 41 •(作者单位：鹤岗市城市建设综合开发有限公司）