市政工程( )是指市政基础设施建设工程。

在我国，市政基础设施是指在城市区、镇（乡）规划建设范围内设置、基于政府责任和义务为居民提供有偿或无偿公共产品和服务的各种建筑物、构筑物、设备等。

通常市政工程分为大市政工程和小市政工程

大市政：指规划道路及其地下综合市政管线(如:电信、雨污水、给水、中水、热力、煤气、电力等）,是为城市某区域服务的，是整个城市路网、管网的组成部分，它的宽度、位置、埋深、管径、路由等必须经规划部门批准。

大市政一般由政府投资,由政府(建委)或其委托的开发商组织实施。

小市政：指用地红线内的道路和地下综合市政管线,是为某地块或小区或某单一建筑服务的，如小区、庭院内管线，小市政是由开发商自行设计和投资建设的。

对于地产开发企业来说，重点关注的是小市政工程，本文就小市政工程的成本优化、新材料新技术使用结合具体案例进行讲解

题纲

01 小市政工程介绍

02 小市政工程管理难点

03 小市政工程成本优化及案例

04 新材料、新技术使用介绍

01

小市政介绍及管理难点/ 有得管理分享汇

1. 小市政工程介绍

小市政工程是地红线内的道路和地下综合市政管线,是为某地块或小区或某单一建筑服务的，其内容比较多，如高低压配电、给水、污水、燃气、三网合一等等

1.1 市政高低压

高压供配电系统：从城市电网取得10KV及以上高压作为电源供电，然后将电能分配到各用电负荷处，为生产和生活提供安全、稳定的电源

1.2 室外给排水

从市政给水工程水表井起至建筑阀门井或水表井止。包括小区输配水管网及小区阀门井（水表井）。室外雨污水工程：从建筑物外第一个雨污水检查井起至最后一个碰头井止。包括建筑物外第一个雨污水检查井、雨污水检查井及雨污水排水管网。

1.3 污水处理

污水处理是为使污水达到排入某一水体或再次使用的水质要求，并对其进行净化的过程。污水处理工程是指用各种方法将污水中所含的污染物分离出来或将其转化为无害物，从而使污水得到净化的工程项目

1.4 消防

“消防”即消除隐患。,合理确定建筑物的平面布局耐火等级和构件的耐火极限，进行必要的防火分隔。设置合理的安全疏散设施与有效的灭火、报警与防排烟等设施以控制和扑灭火灾。实现保护人身安全，减少火灾危害的目的。

1.5 燃气

建筑燃气供应系统的构成：一般由用户引入管、水平干管、立管、用户支管、燃气计量表、用具连接管和燃气用具所组成

1.6 三网合一

指将电信网、计算机网和有线电视网三大网络通过技术改造，能够提供包括语音、数据、图像等综合多媒体的通信业务

1.7 市政冷热源

指通过市政冷源及供冷管网向用户输配供应冷冻水，以满足用户空气调节的需要。市政供热是指由市政热源所产生的热水，通过管网供给一个城市 （镇）或部分区域生产、采暖和生活所需的热量的方式

02

小市政工程管理难点/有得管理分享汇

小市政工程管理尤其是对于成本管理来说，难点主要集中在三方面

1. 垄断性

小市政工程普遍存在垄断性质，由于这些资源如电力、自来水、燃气、三网等都是垄断企业供给，且建设完成后需要移交给这些企业，因而这些企业往往对于施工单位以及设备材料有特殊的要求

施工单位很多都是这些企业下属的或者常年合作的单位，开发商的可选择性有限

这些垄断企业由于要接受建成的系统，并进行运维，因而会对材料、设备等有品牌规格要求，而且很多垄断企业本身对材料、设备也有其集采供应商，开发商也没有选择的余地，如果不使用这些指定材料、设备很可能在交付验收时通过不了

这些垄断问题都造成了开发企业无议价权，给成本管理带来了难度，同时也因为垄断问题，很多企业抱着“花钱买平安”的心态不愿意去跟这些垄断企业打交道

2. 小市政专业人才匮乏

精通小市政工程的人才匮乏这是房地产企业普遍存在的问题，很多企业的一线公司甚至没有相关的人员配置，都不懂哪来的管控，这也是目前小市政工程管理的一个痛点

3. 交圈困难

小市政工程虽然在整个开发板块中占比不大，但却非常复杂，涉及很多小项，也涉及很多部门，设计、成本、招采、工程、报建，因而充分的信息交圈也变得比其他工程困难的多

03

成本优化及案例分享/ 有得管理分享汇

小市政工程内容多，管理复杂，本文主要从几个常用的优化手段来讲解，目的在于启发，大家可以参考

1. 高低压

技术要点：

① 变电站的距离

② 是否双路高压还是一路高压加发电机（原则上双路高压不设发电机）

③ 设备房的位置布置原则

④ 设计容量的计算：重点关注居民用电指标、专变公变的选择匹配、充电桩的设置

⑤ 材料设备的选型及档次：合资品牌ABB、施耐德和西门子；国产品牌良信、上海人民、常熟等。

管控要点：

① 要求设计院做好详细的计算和设备房平面布置

② 完成系统设计，然后报供电局进行报建

③ 拿到批复意见后进行深化设计

④ 用最终的施工图进行清单核算和招标

案

例

某项目涉及供电外线建设，供电局最初定的变电站与本项目接近7公里，后组织相关单位及时沟通，调整为1.14公里，节省成本约300万元。

优化方向：

（1）供电方案报供电局之前，一定要做内部评审。

（2）项目与供电局进行有效沟通，尽可能从就近变电站引入高压电源，且审批的装机容量尽量最小化

案

例

某项目按照设计院图纸，项目设置10台变压器,经研发设计中心和成本中心充分讨论，确定采用8台变压器，既节省面积，又减少成本

优化方向：

（1）充分利用当地政策。

（2）较强的方案把控能力。

（3）提前介入，预判式沟通

案

例

某项目变压器，设计图纸所有出线断路器额定运行分断能力要求50KA,实际36KA即可满足要求。节省成本约80万元

2. 自来水

技术要点：

① 供水泵房的布置，是否占用容积率（占容的话可以采用无负压设备）

② 供水方式的选择： 常规变频供水和无负压供水

③ 管材的选择： 室外埋地优先PE管、球墨铸铁管；室内主干管优先衬塑钢管和不锈钢管。

管控要点：

① 确定周边市政道路是否具备饮用水源，确定水源的距离

② 如没有需要自备水源（打井），前期需要预留目标成本

③ 是否需要远程抄表在方案中要体现

④ 务必将住宅自来水整体移交给自来水公司

⑤ 充分调研当地供水系统设计、施工为半垄断；

⑥ 积极与供水公司下属施工单位合理议标

3. 室外雨污水管线及市政接驳

技术要点：

① 务必做好雨污分流，部分地区室外还需要污废分流② 管材的选择:

采用钢筋砼管

③ 前期施工图出来后有一个初步的室外管线布置，用于招总包确定出户管；室外管线招标和施工图纸必须是套上园林的底图后的准确图纸

④ 是否需要代建市政道路及管线。

管控要点：

① 重点做好界面的划分将管线和道路放入一个标

② 做好红线外市政接驳管线的距离包干

③ 务必拿到排水规划许可证

④ 是否需要代建市政道路及雨污水市政管网。

⑤ 工程、设计、成本、物业联合现场踏勘，确定最优改造方案

⑥ 完善改造施工图，下发成本和工程并召开交底会；⑦ 施工过程管控，应及时拍照和标记，做好资料收集，为成本施工结算提供必要的凭证

4. 污水处理

技术要点：

① 落实好污水处理的排放标准

② 合理选择污水处理的形式：不做化粪池直排、化粪池简单处理后直排、无动力污水处理装置、有动力污水处理装置

③ 合理选择污水处理装置的位置

④ 合理选择污水处理量。

管控要点：

① 做好充分调研判断是否在小区入伙的时候是否具备排水市政管网

② 合理进行分期统筹

5. 消防

技术要点：

① 重点做好消防系统的布置及合理性。

② 控制镀锌钢管的管径和长度，控制排烟排风管的面积。

③ 做好材料的选择：原则上百米高层不选用加厚钢管④ 做好竖向分区的设计。

管控要点：

① 重点关注存在二次加建改造的消防工程（如精装修和机械车位安装），要求一次性出图并包干到位。

② 关注临时（分批）消防验收的措施费用（如有）

6. 燃气

技术要点：

① 合理确定平面布置、竖向干管布置、户内阳台或厨房燃气表的布置

② 是否需要燃气远程抄表

③ 是否需要做燃气报警，可否跟可视对讲联动设置

④ 关注商业燃气实施的可行性及我方最终施工完成的接驳条件。

管控要点：

① 周边市政道路上是否有燃气接驳点

② 是否需要自建瓶组站，瓶组站的场地是否落实

7. 三网合一

技术要点：

关注户内点位布置是否按照集团标准执行：电视、电话网络

管控要点：

做好总包与三网单位的工程界面划分

8. 市政冷热源

技术要点：