【摘要】近年来，越来越多的城市提出CBD概念，许多城市将CBD建在新区，但是新区与老区发展目标不一致、定位雷同、资源竞争和产业分离等问题一直困扰着一个城市的发展。文章通过对CBD新区进行SWOT分析，并以杭州钱江新城和郑州郑东新区CBD为例，研究CBD老区与新区发展过程中的矛盾性和共生性，并结合区域经济学理论为CBD老区与新区协调发展提出探索性的建议。

【关键词】CBD老区与新区SWOT分析协调发展

【中图分类号】F0 【文献标识码】A

中央商务区（ ，简称CBD）作为城市空间结构的重要组成部分，对城市的经济发展和科学管理具有重要意义，CBD的建立有利于提升整个城市乃至整个地区的活力。据统计，我国已有40多个城市提出建设CBD的规划。其中，一部分城市的CBD并没有经过具体设计，而是在原有区域上自发形成的，如西安长安路CBD、福州鼓楼区CBD和杭州武林区CBD等；还有部分城市经过综合考虑将CBD建在新区，进行整体的规划开发建设，如上海陆家嘴、深圳福田区、贵阳观山湖区、南宁五象新区、南昌红谷滩区等。一方面，CBD新区是老区的继承与发展，它们拥有共同的文化基础和外部优势；另一方面，新区在一定程度上也摒弃了老区发展的弊端，向国际化大都市CBD迈进。

城市CBD新区与老区现状研究

城市CBD新区与老区建设现状。CBD是一个城市的经济中心地区，选址至关重要，需要有得天独厚的地理位置、足够的区域影响力、发达的交通设施和良好的市场基础。对于在原有区域建设CBD的特大城市而言，只存在规模的设定和空间扩展方向的选择问题。但是对于CBD新区而言，选址的合理与否直接关系到整个CBD区域开发建设的成败。因此，在CBD新区选址时，需要注意历史延续性、现实发展条件和未来发展趋势的统筹协调，注意CBD自然景观和人文景观的和谐。

将城市的CBD建在新区是有一定的难度和风险的。新区在建设初期时人口流动量小，商业不发达，会有一段时间的空置期，如何汇聚人流和物流是一个难题。若老区在商务、零售业等方面已具有一定的规模和知名度，且完全具备建设CBD的条件，建设新区反而会削弱老区原有的优势，同时会分散政府资金，形成城市“双CBD”或“无CBD”的窘状。因此，建设CBD不能盲目选址，需要根据城市的整体规划，合理确定CBD规模和具体地址。表1为国内外著名城市CBD所在区域。

表1：国内外著名城市CBD所在区域

城市CBD选在新区的原因。首先，缓解中心城区压力。随着经济的快速发展，一些城市的中心城区已不能满足城市整体发展的需要。且现在“大城市病”越来越严重，尤其是CBD，显现出交通拥挤、地价高涨、人口密集、住房紧张的状况。同时，政府机关、公司总部在商业中心区高度集中，中心区域已高度负荷。为了缓解中心城区的压力，部分城市将CBD建在新区。例如，日本新宿就是东京市政府为了减少东京都心密集度而建设的城市副中心之一，并利用地下空间的开发有效缓解了地上设施的压力。

其次，保护原有的历史建筑和城市风貌。一些老城区极具文化特色与历史内涵，如果对老城区进行改造，很可能破坏原有的文化底蕴，得不偿失。同时，老城区古建筑的拆迁改造涉及一系列行政审批、补偿安置问题，也会给新区的建设带来一定的麻烦。例如，巴黎拉德芳斯就是为了保护古城风貌，而另辟新城用于建设现代化的巴黎，且与巴黎的传统风貌形成鲜明的对比。巴黎的老城区空间较为狭窄，且高楼林立，但有许多有价值的文物古迹，不宜拆除。建造新城不仅能完好地保护巴黎老城，还能更好地体现现代设计理念。

再次，减少建设初期启动资金的投入。老区CBD是原有的城市中心，一般都是商业繁荣、人口集中、地价高涨的区域。如果进行拆迁，需要大量的初始启动资金。而地方政府财力有限，在进行初始预算时，启动资金相对较少。例如，上海CBD的启动资金只有3000万元，不足以维持庞大的CBD项目，而将CBD选在新区，有利于减少大量的土地成本，节省的资金可以对CBD基础设施和项目的建设做出进一步的规划，保障整个CBD项目的平稳开发。

最后，致力于打造城市新名片。随着特大城市参与区域性、国际性活动的不断增多，商务性活动也日渐频繁，特大城市需要以全新的姿态在国际上亮相。而CBD由于汇聚了诸多国际性机构和跨国企业的总部，自然也成为城市的焦点，CBD新区的建设应运而生。在新区的规划建设中，可依据城市的国际需求，致力于打造城市新名片。另外，如今每个城市都在努力塑造自身的特色，通过各种宣传活动大力招商引资，以便在激烈的竞争中占得一席之地，新区CBD的开发建设可谓是城市非常“出彩”的宣传亮点。

CBD新区与老区布局结构的几种模式。第一种，新区与老区CBD呈对称分布。部分城市新区与老区CBD位置对称，处在主交通要道或是主建筑物两侧。地方政府考虑到发展的协调性、资源的共享性和文化历史的传承性，将新区CBD建设在与老区对称的位置。（如图1所示）

图1：新区与老区CBD对称分布图示

第二种，在旧城区边缘形成新区CBD。在CBD的演变过程中，一部分新区的兴起是紧邻老区发展起来的。政府在规划方案中，考虑到了老区对新区的辐射带动作用；同时，由于文化渗透等因素，一些城市将CBD新区确定在老区边缘。以广东CBD为例，在城市机制的作用下，CBD新区自发在旧城区边缘形成，并围绕老区高级涉外酒店形成写字楼区，主要服务于高级别第三产业和企业性办公，与以零售业为主体的老区形成明显的功能互补。因此，广东CBD新区与老区在空间结构上呈分区发展，在功能内涵上也各有差异。（如图2所示）

图2：旧城区边缘形成新区CBD结构图示

第三种，重新规划设计，远离旧城区CBD。也有一部分CBD新区与老区在位置上并没有相邻，也没有明显的区域对称，这也是为了摆脱老区发展的区域弊病。大部分CBD老区没有合理科学的规划，在空间承载力、资源承载力、环境承载力、经济承载力和社会承载力方面都处于下降态势。远离CBD老区，重新建设新区，也有利于整个城市的重新定位。如上海CBD就是以“国际经济、金融、贸易中心”为发展目标，契合上海“面向世界、服务全国、联动长三角”的现代化国际大都市目标，有计划地改造和建设了浦东新区，并成立了陆家嘴金融贸易区开发公司。（如图3所示）

图3：新旧CBD区域距离较远的布局结构图示

CBD新区发展的SWOT分析及定位选择

SWOT分析方法在战略决策和可行性分析中具有广泛的用途。通过宏观化处理，也可以用来分析区域发展和模式定位问题。一个地区通过不断改变自身要素的配置方式，逐渐强化比较优势。CBD新区在开发建设过程中，有优势，有机遇，也有一定的劣势，同时面临着外部的威胁。（如图4所示）

图4：CBD新区SWOT分析图

CBD新区的发展优势。大致概括为三个方面：区位优势、地理空间优势和自然资源优势。从区位优势来看，新区一般临海、临湖或临河，或是交通枢纽，或是辐射力强，例如，深圳福田区背靠莲花山和银湖山，且面向大海，是CBD新区的最佳选址。在地理空间方面，新区的选址一般都是经过整体规划设计，经过反复比较选出的最优方案，综合考虑了地区因素、市场因素、商圈因素、物业因素和交通因素，是未来城市的中心区域。在自然资源方面，新区土地资源可利用率较高，拥有较充裕的水资源；另外，由于新区采用了现代化的规划设计，绿植覆盖率相对较高。这些都是CBD新区的核心竞争力。

CBD新区的发展劣势。相对于老区，CBD新区的劣势也是显而易见的，可以从产业基础、市场定位和人力资源三方面进行分析。在产业基础方面，CBD新区在最初建设时，可能只是一片毛地，也可能是堆砌着破旧厂房的荒地，或是前期未受到政府的足够重视或开发不足，因此致其产业基础薄弱，且缺乏合理的产业布局。在市场定位方面，虽然CBD在最初选址时拥有较好的市场基础，但是经过一系列的开发建设及人流、物流的涌入，能否保持市场的群体基础还是一个值得商榷的问题。在人力资源方面，CBD新区在开始建设时也是不占优势的，CBD新区的规划建设需要几年、十几年甚至更长的时间，对一个城市的大多数人来说只是一幅美好的蓝图，虽然充满机会，但风险也很大。

CBD新区的发展机遇。从政策上来看，CBD新区是政府着力打造的城市新名片，在基础建设、项目开发、招商引资和人才引进方面都有一定的优惠力度，对符合CBD整体发展规划的产业也有相应的奖励政策。以天津滨海新区为例，早在2008年国务院就正式批复了《滨海新区综合配套改革试验方案》，鼓励和支持滨海新区进行金融改革和创新。如今，在京津冀一体化战略的大形势下，京津冀地区的CBD对推动三地的协同发展具有至关重要的作用。2015年3月20日，《中国商务中心区发展报告No.1（2014）》指出，加强三地CBD合作是推动京津冀协同发展的重要切入点，这符合各地区的发展诉求和发展方向，有利于激发各地政府的积极性，打破三地区存在的“低水平合作瓶颈”，对于天津CBD的发展是一个巨大的机遇。

CBD新区的发展威胁。CBD新区的威胁主要来自外部因素。首先是其他邻近城市CBD的威胁，许多特大城市都在积极打造CBD，更是将CBD的主要发展领域作为未来城市的发展方向，这其中就涉及多方面的竞争，如资源的占有、人才的抢夺和项目的招拍挂等。其次是城市其他地区的威胁，以广州CBD珠江新城为例，广州整体商业发展格局为“一核两轴双廊六主题”，天河商圈等对广州经济的发展也做出了许多贡献，通过多元化的打造，共同推进广州经济的发展。但是，相对于CBD本身而言，其他地区的迅速发展也是一个威胁。最后是CBD老区的威胁，这种威胁与来自城市其他地区的威胁一样，笔者将在后文中详细论述。

CBD新区与老区在发展过程中出现的问题

CBD新区与老区发展目标不一致。CBD新区的建设是基于老区的，因此与老区具有紧密的联系，一些重要的规章制度应与老区协调一致，以免产生摩擦。但是一些新区忽略了这一点，与老区的发展目标不一致，导致新区发展缓慢。例如，一些新区为了追求经济发展的效率，对环境保护重视程度不够，违反了环保部门的相关规定，不仅对老区形成环境压力，也会影响CBD新区建设的整体进程。还有些新区只顾自身利益，违反市场原则，暗箱操作招标投标，大肆招商引资，不仅有损整个城市的形象，在一定程度上也不利于老区的发展。

CBD新区与老区定位类似，功能雷同。部分CBD新区的设计没有明确的定位，虽然在空间上与老区相分离，但在功能上却与老区趋同，没有形成新区的产业特色，仍然延续了老区区域发展的弊端，无法带动整个区域的经济发展。这就造成了极大的资源浪费，也给地方政府带来了财政和管理方面的困难。同时，由于部分新区基础建设和配套设施并不完善，造成了部分员工“工作在新区，居住在老区”的局面。

CBD新区与老区存在资源和建设资金的竞争。CBD新区的开发与建设，有的依托于老区的产业基础，有的依托于特色产业的聚集，有的没有任何产业基础作为依托，需要整体规划设计、招商引资。这就势必需要大量的财政资金和人力物力的投入。而地方财政是有限的，为新区建设投入较多，就会在一定的程度上影响老区的发展，导致老区发展停滞。同时，当新区建成时，会涉及产业迁移等一系列问题：有核心竞争力的企业是继续留在老区还是迁往新区；环境污染较重的产业该如何处置；新入驻的企业如何选择最优位置。因此，新区与老区存在着资源和资金方面的竞争。

CBD新区与老区的发展各自独立，产业分离。虽说CBD新区与老区的功能定位在最初规划时就应有所差异，但是它们的发展是紧密相关的。只有新区与老区共同发展，才能不断提升整个城市的综合竞争力。CBD新区的建设应借鉴老区的经验：如何快速融集资金；各项目如何最优化投融资模式；如何使得新区更具吸引力从而吸引外来资本。同时，要吸取教训，少走弯路，提高建设效率。

CBD新区与老区协调发展分析

杭州钱江新城CBD—新城旧城错位发展。根据城市总体发展设计，杭州将改变以旧城为核心的团块规划布局，转变为以钱塘江为轴线的网络化组团式布局，使杭州从“西湖时代” 走向“钱塘江时代”。为了反映杭州显著的地域特色和深厚的文化内涵，避免出现千城一面的景象，钱江新城最初的定位就是错位发展，建设开放、大气、豪迈的钱江新城，使得西湖、钱塘江各具特色。

杭州市政府在CBD的规划、建设和发展过程中起着主导作用。为实现构建现代化大都市的发展规划，杭州市政府由最初的“拆旧城、建新城”构想转变为“保老城，建新城”的发展模式。在“保老城”上实施了西湖综保工程、西溪综保工程及运河综保工程等诸多重大项目，有效地保护了杭州的文化底蕴和历史积淀。在加快钱江新城建设的同时，带动周围地区经济的快速发展，从而引导城市人口向东南方向转移，推动城市由单中心向多中心演变。实现老城与新城的良性互动，使得历史文化名城与现代化建筑和谐共生。

另外，在整体交通布局上，钱江新城十分注重核心区域路网的布置，实现了与老城区、钱塘江南岸交通连接的便利性。虽然在杭州城市内部存在着新城与老城的竞争与资源争夺问题，但新城与老城发展方向不同，在竞争中合作，在合作中竞争，最终实现了共赢。

郑东新区CBD—新旧城区同一轴线共生。郑州作为全国重要的交通枢纽之一，商业发展迅速，流动人口剧增，老城区已不能承载居民生活需要以及经济文化发展的需求，因此，在紧邻老城区的东边建设高起点的新城区。平地起新城，如今，一座超前规划的现代之城、生态之城、宜居之城、繁荣之城已成为河南的地标。

郑东新区的CBD设置在旧机场遗址处，新旧城区通过五条东西贯通道路连接。郑东新区委托日本黑川纪章建筑设计事务所对CBD进行整体规划，该规划将新陈代谢城市、环形城市、共生城市的理念充分应用于郑东新区总体发展规划中，提出了连接新旧CBD的西南—东北轴线，这一构思成为整个规划的精华所在。同时，在规划设计新区时，郑东新区也充分考虑到了老城区古商城遗址的保护问题，最大程度地保留了原有的风貌。为了促进CBD新区的发展，当地政府动员老城区中的单位、机构，尤其是金融机构入驻新区，不仅大大缓解了老城区的压力，也为新区创造了活力。同时，为了加大筑巢引凤的力度，省政府也由老区迁至新区办公。

郑东新区城区的建设一定程度上带动老城区的改造，而老城区的改造有益于新城区的发展和环境质量的提高，这体现了传统与现代、城市与自然的和谐共生。新区与老区血脉相连，不断强化交互作用，互存互融，共同繁荣。

CBD新区与老区协调发展的建议

特大城市若想走向国际化，CBD新区和老区的协调发展是必不可少的。如果只重视新区的发展，那么过去倾一城市之力所建成的老区的历史积累成果就会付之东流，老区的优势也会慢慢消失殆尽；如果过分重视老区的发展，那么新区在短时间内就无法集各方之力发展第三产业和现代服务业，无法形成产业聚集区，也会逐渐被其他城市赶超。笔者基于区域发展理论为CBD新区与老区的协调发展提出探索性建议。

合理定位，各具特色—区域发展的地域分工理论。CBD新区和老区的定位是不同的。对于CBD新区而言，应集中金融保险业、现代服务业以及高档零售业等最具活力的产业；老区可以着重发展旅游、文化和传媒等体现城市特色的产业。新区可以定义为经济中心和国际交往中心；老区可以定位为政治中心和文化中心。这样，在招商引资方面不至于形成恶性竞争的局面。另外，新区和老区的建筑也应体现各自的风格，展现现在与未来的共生，老区不应一味追求高楼大厦，可以在原有的基础上修缮改造；新区的建筑在融合现代化元素的基础上，也要与城市的整体格局相匹配。新区与老区利用自身的比较优势，使区域资源得到最优利用。

有条不紊，互相带动—区域发展的梯度理论。可以先集中资金建设新区，投资于新区的土地开发、基础设施建设，吸引实力强劲的企业入驻，将筹集到的部分资金用于改造老区，例如，特色建筑的修缮、文化的宣传与交流等。待新区经济稳定后，还可以在新区安排一些保障住房，用来转移老区居民。老区的建筑开发公司也可以承接新区的项目，为新区的开发建设做贡献，同时也可以不断壮大自身的实力，这是符合区域发展的梯度理论的。在这里，视CBD新区处于高梯度地区，CBD老区为低梯度地区，新区首先应用新技术，率先发展，而随着时间的推移，逐步从高梯度地区向低梯度地区转移，区域间差距逐步缩小，最终实现新区与老区经济分布相对均衡。

加强交流，优势互补—区域发展的辐射理论。CBD新区与老区是一个城市中位置最核心、资源最集中、人才最密集、科技最发达的两个区域。两个区域不宜各自独立发展，而应紧密联系，相互沟通。老区具有先天的优势，各个方面都相当成熟，具有产业优势、市场优势和人才优势；新区具有巨大的发展潜力，开发建设资金不断涌入，具有资本优势、信息优势和传播优势。老区已经形成规模经济，新区的各个项目也逐渐启动。新区与老区应加强交流，研究各自的发展模式，为后续的发展提供经验。新区与老区合理分工，双向辐射，提高资源的配置效率，达到优势互补、共同发展的目的。

改善交通，合作共赢—区域发展的合作理论。加强新区与老区的合作，关键因素是轨道交通的建设和利用。CBD新区与老区人流量较大，高效、便捷的交通体系对于加强区域合作至关重要。有些城市新区与老区相隔较近，需要标识牌加以引导，或是直接通过城市主干道连接；对于新区与老区相隔较远的城市，则需加大轨道交通建设的投入，如地铁和城市轻轨等，从而实现新区与老区之间便捷的交通体系，为新区与老区的合作创造条件。

（作者分别为首都经济贸易大学特大城市经济社会发展研究院副院长、北京市哲学社会科学CBD发展研究基地执行主任、教授，首都经济贸易大学金融学院硕士研究生；本文系北京市哲学社会科学“十二五”基金项目“北京CBD定福庄传媒走廊产业集群升级研究”成果，项目编号：）