大浪街道新围新村航拍。受访者供图

如今，从位于龙华区大浪街道的华宁路进入新围新村，映入眼帘的是一条铺设了沥青的主干道，两边车辆整齐有序，统一后的外墙样式让人感觉步入了花园小区。经过系统治理后，新围新村于2020年末被评为深圳城中村综合治理三年行动“十佳城中村”。

“过去，别说美化绿化少，就连居民的基本生活环境、基础设施都跟不上。同时，村里也没有配套管理服务，村容村貌顽疾比较突出。”大浪街道党工委委员罗春响告诉笔者，新围新村整治前的“破”“旧”以及“脏”“乱”问题，分别指向硬件维护和物业管理。

针对城中村的治理顽疾，大浪街道新石社区工作站和新围股份合作公司也曾进行过局部的改善，但效果却难以持续。2016年到2018年，借助城中村改造的契机，新围新村通过整村改造工程和“物业进村”改革，为城中村设施改善和物业管理提供了一个长效治理的样本。

●吴治聪

设施▶▶从“小修小补”变为系统提升

新围新村内的房屋和基础设施大多数建设于上世纪90年代末。由于年久失修，村内的道路出现不同程度的损毁，部分楼房外墙已脱色。此外，村内还存在电线乱拉等乱象需要集中整治。

如今，新围新村的硬件设施有了明显变化。城中村治理是对综合环境的一次全面提升，这当中包括：社区治安治理、消防安全治理、用电安全治理、燃气安全治理、食品安全治理、弱电管线治理、环境卫生治理、市容秩序治理、交通秩序治理、生活污水治理共计十项任务。

在整治前的调研中，大浪街道办工作人员发现了两大难点：其一，工程量大，仅道路硬底化面积就多达36117平方米；其二，情况复杂，由于当初规划不完善，给地下空间施工带来挑战。因此，凭借股份公司和工作站来进行“小修小补”难以彻底解决问题。

大浪街道办城建科工作人员举例介绍，由于车主在停车过程中难免会撞到路肩，过去采用的办法是撞坏一块透水砖就更换一块。但在城中村整治中，为了减少日后的修复频率，街道将所有路肩上的透水砖都换成花岗岩，比透水砖耐用不少。

新围新村综合整治项目于2015年立项，2016年完成招标进场，2018年初基本完工，而深圳市城中村整治十大标准于2018年10月出台。

“当时并没有太多可以借鉴的案例，以及固定的整改标准。”大浪街道城管科城中城整治负责人梁建章告诉笔者，当时街道就按照上级提出的“安全、干净、有序、和谐”四个原则进行设计和施工，如同“摸着石头过河”。

在深圳市城中村整治十大标准出台前，大浪街道按照龙华区的要求，先后进行了雨污分流、燃气入户、“三线”下地、立面更新、路面硬化、划分车位等工作，随后又陆续增加了充电桩建设等内容。

如何在“摸着石头过河”的过程中，为居民打造一个宜居的生活环境？大浪街道通过充分调研，把握居民的需求，从安全的考虑出发。由于楼宇之间有高度差，原来改造前的台阶高度不合理，导致有老人摔跤——在改造中，施工队将台阶改造为斜坡，减少事故发生的可能。在美观方面，在施工前大浪街道为居民展示了多种外立面改造的效果图，供居民投票选择他们喜欢的样式。

施工过程中，大浪街道也会灵活调整施工方案。根据现场情况作出工程变更。例如：在做雨污分流或者立面瓷砖铺设时遇到化粪池的地段，会对施工方案进行微调。遵循“有序施工”的原则，合理安排工期，杜绝道路反复开挖。具体的做法有：将立面施工与地下施工的工期错开以及在进行开挖时采取分段开挖的方式，为居民出行留出通道。

管理▶▶从“头痛医头”变为全面改革

新围新村的物业公司成立于2009年，但一直以来由于管理缺位，导致村内乱象丛生。2018年，“物业进村”改革让村内自营的物业公司发生了很大的变化。其根本原因在于对物业团队从人员架构到机制建设进行了全面的改革。

过去的新围新村物业公司可以用“两有”“两无”“三不管”来概括。大浪街道办城管科科长陈文彬解释道，其一，有物业公司，但没有物业管理,物业公司员工承担的更多的是治安巡逻的任务；其二，有物业人员，但没有物业队伍，管理不到位，人员懒散；其三，对村容村貌中出现的问题，队员普遍存在“不想管”“不会管”“管不了”的心态。

在“物业进村”改革前，股份公司也曾试图对物业公司出现的问题进行整治，但都无法形成长效治理。其中，考勤管理是一大难点。“物业进村”改革前，员工上班迟到早退、随意请假的现象非常普遍。物业经理谢锦飞告诉笔者，公司曾引进指纹打卡机来强化考勤，这种“头痛医头”的方式，在短时间内确实有效。但在随后的实践中又发现了新的问题：员工只有在打卡的时间出现，其余时间不知所踪。

据悉，新围新村的物业公司由该村股份公司自主经营，在65名员工中，其中有42名是村民。由于物业公司没有建立现代化的管理制度，加上村内的人情关系复杂，物业公司难以对员工进行约束。另外，本地员工不依赖工资作为主要收入来源，也导致部分员工不重视自己的工作。在“物业进村”改革前，物业公司从来没有淘汰过一名员工。

要做好物业公司改革，必须先对这支队伍进行整顿。在顾问公司的指导下，物业公司进行了第一次“换血”。在人情关系比较复杂的城中村内，这种“换血”并不容易。“物业的员工大多都是本地人，我跟他们以及他们的家人都认识多年。”新围股份合作公司董事长谢杏青告诉笔者，他当时承受着巨大的压力。一方面，需要兼顾村内的人情关系；另一方面，物业公司改革又迫在眉睫。

在“换血”的过程中，物业公司淘汰了6名本地员工。大浪街道城管科副科长王振介绍道，新围新村首先采取了全员下岗的方式，让所有员工通过培训和考核后再重新竞聘上岗，不合格的员工会被淘汰。针对个别往期工作表现不好的员工，股份公司董事长对他们本人或家属进行了约谈。在约谈中，并不是直接将他们辞退，而是为他们解释本次改革的目的和重要性，部分无法接受新制度的员工可以与物业公司在改革前解除合同。

通过重新考核的方式，股份公司完成了改革的第一步。随后的第二步，则是针对业务的指导。在具体的业务执行中，街道执法队也对物业公司队员进行了市容市貌管理以及相关法律法规的培训，物业的员工开始对村内出现的“六乱一超”“车位乱停”“门前三包”等方面进行日常管理。对此，王振表示，市容市貌重在日常管理，有时候并不需要太多的执法力量介入。当物业公司能够勇于担负主体责任时，可以有效减轻执法队伍的工作负担。

引进物业顾问团队，对村内物业公司带来最大的变化还体现在了制度建设。过去的物业公司因为缺乏赏罚机制和合理的分组架构，导致员工普遍懒散。如今，物业公司打破了过去“有物业人员，没有物业管理”的局面，队员的工作积极性和业务能力有了明显的提升。

对此，谢锦飞认为，制度改革非常重要。一是要建立明确的赏罚机制，对队员的业务成果进行考核；二是实行分组管理，将人员按照工作区域和工种进行详细划分。在不同的组别之间，队员形成了相互良性竞争的关系。