2月房价边际微涨，各能级和区域间分化加剧。2月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数环比微涨0.2%（1月+0.5%），同比跌幅受高基数影响走阔1.2ppt至-4.3%，其中高能级城市环比涨幅走阔至+0.8%，但中低能级城市环比下跌0.7%；尽管这一定程度上可能受到节假日成交缩量导致的价格波动加大的影响，但各能级城市间房价走势分化日趋明显。2月我们监测城市中房价环比上涨的城市下降至20个（1月31城），环比下降的城市增加至22个（1月13城）；环比上涨城市多集中于长三角、成渝都市圈，环比下降城市则更多分布在山东半岛和北部湾都市圈（近期已出台部分公积金贷款和限售方面宽松政策）。2月成交议价空间环比转涨12BP至3.37%（此前两月累计下行15BP），卖方议价能力较买方边际有所走弱，整体呈现出买方市场特征。受此影响，2月全部城市存量住房景气指数环比转跌0.15%至99.18。

2月重点城市潜在需求修复势头和供给侧价格预期均走弱，景气度中短期或有所下行。2月重点城市存量挂牌房源关注度环比微涨1%至13.7人次，涨幅较1月（+6.9%）明显收窄，潜在购房需求修复势头走弱。2月重点城市存量挂牌房源价格调增和调减频率均有所走高，综合带动平均调价幅度环比转跌30BP至2.54%；叠加新增挂牌房源价格影响，2月中金同质性二手住宅重点城市加权平均挂牌价格指数环比微降0.1%至102.7，售房者价格预期边际略走弱。综合供需两方面因素，我们预计买方市场特征在中短期内还将延续，市场景气度或有所下行（2月重点城市景气度领先指数环比下降0.17%至99.79）。

2月住宅租金继续走高，待租周期缩短。2月重点城市挂牌租赁住宅加权平均租金指数环比继续增长0.4%（1月+0.5%），监测20城中12城租金环比上涨（1月13城）。受租金上涨带动，2月重点城市加权平均挂牌租赁住宅租售比环比上行2.4BP至1.97%，平均待租周期收窄至3.13月（1月3.46个月）。

政策端正向调整力度不及预期；房企信用事件超预期恶化。

中金存量住房市场价格指标体系

图表1：2022年2月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数涨至97.8（2022年1月97.5），其中超高/高能级城市和中低能级城市加权平均成交价格指数分别为99.4和95.0（2022年1月为98.6和95.6）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表2：2022年2月中金­­同质性二手住宅成交价格指数同比上涨的城市为3个（2022年1月2个），全部城市加权平均成交价格指数同比跌幅走阔至-4.3%（2022年1月-3.1%）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

注：同比上升、持平、下降分界点分别为+3%和-3%。

图表3：2022年2月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数环比上涨0.2%（2022年1月+0.5%）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表4：2022年2月中金同质性二手住宅成交价格指数20城环比上涨（2022年1月31城），7城环比持平（2022年1月5城），22城环比下降（2022年1月13城）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。

图表5：2022年年初至今，5个城市群涨幅超过1%，北部湾城市群房价环比跌幅最深为-4.2%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表6：2022年2月长三角和成渝城市群环比涨幅居前，山东半岛和北部湾城市群跌幅较深

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表7：各城市中金同质性二手住宅成交价格指数年初至今涨幅

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表8：2022年2月各城市二手住宅平均、最高、最低成交价格

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

中金存量住房市场活跃指标体系

图表9：2022年2月重点城市加权平均成交周期环比增至177天（2022年1月159天），加权平均成交议价空间环比转涨至2.86%（全部城市口径转涨至3.37%）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

注：成交周期为滞后性指标，通常滞后成交议价空间3-6个月。

图表10：2022年2月重点城市近期挂牌的在售二手住宅加权平均关注度环比上涨1.0%至13.7人次

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

注：自2021年11月起监测城市停止公布近30日内带看次数指标，需求端领先指标仅保留关注度，需要提示的是在市场上行阶段关注度指标通常持续上行，但市场平稳或下行阶段关注度指标通常保持平稳或小幅波动下行而非大幅下行，这主要是由于潜在购房者停止购房计划后通常不会特意取消对此前关注房源的关注操作。

图表11：2022年2月中金同质性二手住宅重点城市加权平均挂牌价格指数环比下降0.1%至102.7

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表12：2022年2月中金同质性二手住宅挂牌价格指数2城环比上涨（2022年1月5城），15城环比持平（2022年1月14城），5城环比下降（2022年1月3城）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。2021年3月挂牌指标监测城市增加东莞，2021年8月增加无锡和马鞍山，2021年9月增加咸阳，但由于上述城市数据较短，故暂不在加权计算中纳入上述城市。

图表13：2022年2月咸阳、西安、沈阳中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比跌幅最深，均超-1%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表14：2022年2月，重点城市在售二手住宅挂牌价调增和调减套数占比均边际走高

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表15：2022年2月在售二手住宅挂牌价调增套数占比最高的城市是合肥

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表16：2022年2月各城市在售二手住宅挂牌价调增套数占比环比均走高，其中6城增幅超过1ppt

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表17：2022年2月重点城市加权平均在售调价二手住宅调价幅度环比下降30BP至-2.54%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表18：2022年2月各城市在售调价二手住宅调价幅度仍均为负值，下调幅度最浅的城市是北京为-1.4%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表19：2022年2月多数城市在售调价二手住宅调价幅度环比下降，但上海和北京环比转涨

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

中金存量住房市场景气指数体系

图表20：2022年2月中金存量住房市场全部城市和重点城市加权平均景气指数环比分别下跌至99.18和99.79

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表21：2022年2月9城景气指数高于100，40城景气指数低于100（2022年1月分别为12城和37城）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

注：以2Q20至3Q20的平均水平为100。

图表22：2022年2月中金存量住房市场全部城市和重点城市加权平均景气指数同比降幅分别扩大至-0.95%和-0.43%，同比下降城市数增长至39城（2022年1月34城）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

注：同比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。

图表23：2022年2月中金存量住房市场全部城市和重点城市加权平均景气指数环比分别下降0.15%和0.14%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表24：2022年2月中金存量住房市场景气指数11城环比上涨（2022年1月24城），13城环比持平（2022年1月13城），25城环比下降（2022年1月12城）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.1%和-0.1%。

图表25：2022年2月重点城市中金存量住房市场领先指数环比下降0.17%至99.79

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

注：以2Q20至3Q20的平均水平为100。

中金存量住房市场租赁指标体系

图表26：2022年2月中金同质性挂牌租赁住宅加权平均租金指数环比上涨0.4%至100.9

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表27：2022年2月监测20城中同质性挂牌租赁住宅租金指数12城环比上涨（2022年1月13城），6城环比持平（2022年1月7城），2城环比下降（2021年12月无环比下降城市）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.25%和-0.25%。

图表28：2022年2月加权平均挂牌住宅租售比环比上行2.4个基点至1.97%，平均待租周期下降至3.13个月

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表29：2022年2月20城挂牌租赁住宅平均租金为42元/（平方米*月）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表30：2022年2月监测城市挂牌租赁住房租金指数环比上涨幅度最大的城市为上海，为3.1%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表31：2022年2月广州、北京、上海的挂牌住宅租售比中位数分别为1.69%、1.71%和1.91%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表32：2022年2月挂牌住宅租售比环比涨幅最高的城市为上海、苏州和长沙，均超5BP

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

图表33：2022年2月各城市挂牌租赁住宅平均待租周期最长的为沈阳和东莞，最短的为上海和北京

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

估值

图表34: A股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率