亿翰物研2022【年报综述】系列研究，以年报数据0为支撑，从规模发展趋势、国央企与民营物企表现、业务结构变化三大维度对2022年物企整体表现进行全面复盘与纵横分析，在其中探索现象形成的背后逻辑，并尝试洞察2023年物业行业发展大趋势，现将研究成果汇集于此。

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2022年，整体物企业绩表现虽有下滑趋势，但仍然有多个数据指标出现利好，例如独立性进一步增强、业态拓展更加均衡等。根据各指标的表现情况，亿翰物研对物企2022年整体业绩情况进行解读与分析，我们发现2022年物业行业管理规模有以下四大变化：

1、在管面积过亿团队再扩张，梯队差距进一步拉大；

2、超半数物企面积增速放缓，合约在管比集体下降；

3、拓展能力受市场重点关注，超56%物企独立拓展占比过半；

4、住宅非住占比更加均衡，行业发展朝着高效、高质方向发展。

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2022年，物企“大跃进”的恶果，终究还是吃到了自己的肚子里，无论是在资本市场还是在企业经营上，都印证了一句话，即“物业行业，长坡厚雪，久久为功”，地基更强的，战略更稳的，在困境时刻能保持更稳健增长的力量，这也是国央企持续占据上风的一个重要原因。

根据2022年年报我们可以看出，无论是估值，还是盈利能力又或是规模增速，国央企相较于民营物企都保持着更加稳定的增长。且目前两阵容出现了不同的发展趋势，即民营物企加速脱钩，国央企持续强调“拓展能力及稳健后方”。

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2022年是物企承上启下之年，物企业务更加精细化、多元化，一方面政府鼓励物业行业纵深发展，加速物企融入城市治理，另一方面在基础物业服务需求之上延伸出更多、更加旺盛的用户需求，如养老、生活服务等，提供满足“全生命周期、全业务场景、全年龄阶层”需求的产品与服务逐渐成为更多物业企业服务目标，在内需推动、政策助力多因素催促之下，五大核心业务之下相继衍生出众多细分领域，各业务板块持续发展也在不同程度的带动企业的业绩增长。

2022年，物企的总体业务结构发生了一定程度的变化，总体来看，48家物业企业基础物业管理服务以及其他收入占比提升，业主增值服务、非业主增值服务、商业运营服务、城市服务收入占比有所下降。

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