四川新物业管理条例“十问十答”（一） | 疫情期间，小区物业能管到我吗？

成立业委会，难吗？

难！

相信这是很多人不约而同的感受

发起难、筹备难、备案难

新版《四川省物业管理条例》起草组成员

四川省住房和城乡建设厅物业管理专家伍三明

用这三个词来描述

新修订的《四川省物业管理条例》（简称《条例》），经四川省第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议审议通过，将于2022年5月1日起施行。伍三明介绍，针对当前业委会成立难问题，在2012版《四川物业管理条例》基础上，《条例》有很大变化、新增许多“新规”。他表示，随着《条例》的即将施行，业委会成立“三难问题”将有望得到极大解决。

业委会成立难：成立比例偏低一些小区“十多年还成立不起来

业委会成立，有好难？

一直以来，这样的抱怨挺多：“物业进驻小区易如反掌，业主想成立业委会真难““成立业委会真难！找业主签名费时费力，业主们都在期盼成立，只能一趟趟找街道申请“……

同时，从近年来的各种纠纷，可以一见端倪：

案例一

2015年5月，成都市成华区东方上行小区业委会成立投票选举现场，4名不明身份的人员暴力闯入现场，殴打、阻挠，干扰业委会投票。

案例二

2017年2月，媒体报道：成都市温江八号公馆业委会选举大会，7、8名自称业主的人冲入会场，其中一人将投票箱砸烂，其余众人将大半选票撕毁并抛撒、踩踏，致使选票无效。

案例三

2021年4月，成都西三环内侧“鹭岛国际社区”小区业主向媒体爆料称：该小区成立业委会需提交工商、税务、银行、公安、公益组织证明材料等11项证明材料和评价，建成15年的小区经过8年努力，依然无法顺利成立业委会。

伍三明表示， 这一方面，是因为陌生人社会中大多数小区业主“一盘散沙”的现实状况，同时，另一方面，也是因为相关法律法规的相对滞后和欠缺。

他介绍，实际上，一直以来，在全国范围内来看，业委会的成立比例都相对较低，“有专家指出，全中国六十余万个居民小区，只有不到三分之一组建了业委会”。广州大学广州发展研究院、广州市蓝皮书研究会发布的《2018年中国广州城市建设与管理发展报告》中也显示：当年，在广州市3160个住宅小区中，已成立业主组织的仅有900个，占比28.5%。

解决“发起难”

新增建设单位发起责任20名以上业主即可联名发起

——首先，解决“发起难”。

《条例》新增了建设单位发起责任，二十五条明确：建设单位应当在三十日内向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面报告，并在物业服务区域内公告。书面报告应附如下资料：物业服务区域划分备案情况；物业服务区域内建筑物面积清册；包括专有部分面积、业主姓名和联系方式等内容的业主名册；建筑规划总平面图；物业服务用房、业主委员会用房配置证明等。

住房城乡建设厅房地产市场监管处有关负责人介绍，最为重要的变动，还在于业主作为发起人比例的重大调整，在符合应当召开首次业主大会会议情形之一的—20名业主即可发起成立申请。原2012版《四川省物业管理条例》规定的比例为“已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名”，在新《条例》中明确为：“同一物业服务区域内二十名以上业主联名可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面申请，并提供业主身份证明材料。”

同时，明确了经费来源。首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。新建物业的建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售前，将筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。老旧小区以及建设单位已经不存在的物业服务区域筹备首次业主大会会议的，县（市、区）人民政府可以给予补助。

解决“筹备难”

新增并细化申请中多个细节避免相关部门推脱敷衍

——其次，解决“筹备难”。

“筹备难”难在哪里？伍三明表示，业委会发起成立后，“筹备难”主要难在筹备中资料核实、查询和申请上。

他介绍，对此，《条例》新增和细化了更多内容。《条例》二十六条明确：街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到设立业主大会的书面报告或者书面申请后十日内，向商品房销售主管部门、建设单位或者物业服务人核实是否符合召开首次业主大会会议的情形。符合的，应当在收到书面报告或者书面申请后三十日内指导成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议；不符合的，应当告知原因，并在该物业服务区域显著位置公示。

“原2012版《四川省物业管理条例》没有这些细化规定，这里把街道（乡镇）一级核实和指导成立的时间，以及公布细节，都进行了细化。”住房城乡建设厅政策法规处有关负责人表示，这些细化规定，有助于避免街道办事处（乡镇人民政府）拖延、敷衍，更有利于对其工作开展群众监督。

《条例》第二十七条第三款规定了筹备组需要查询建筑物面积清册、核实业主身份等事项的，自然资源、住房城乡建设等有关主管部门应当依法予以协助。“这一规定，既为筹备组开展工作提供便利，也让自然资源、住房城乡建设等有关主管部门提供查询有法可依。”伍三明说。

解决“备案难”

备案为形式审查达到条件即应准予备案登记

——再次，解决“备案难”。

在业委会成立中，经常遇到一个问题：业委会成立，乡镇街道迟迟不备案怎么办？

对此，伍三明介绍，《条例》进行了明确回应。

《条例》第三十五条规定：业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持以下材料向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案（包括业主大会设立和业主委员会选举的情况、业主大会表决通过的管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定的其他重大事项等）。备案材料齐备的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到备案材料十五个工作日内发出备案通知书，并抄送公安派出所、县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门。

“我们可以看到，《条例》精神明确，业主委员会备案申请材料，是形式审查，即申请材料符合法定形式要件，则应准予备案登记，基层政府不能无故推脱。”伍三明说。